La Certificazione Unica (CU) è il modello utilizzato dai sostituti d’imposta, ossia soggetti o enti che hanno l’obbligo di trattenere le imposte dai redditi erogati a terzi, per attestare i redditi da lavoro dipendente e assimilati, i redditi da lavoro autonomo, le provvigioni e redditi diversi, compresi i corrispettivi derivanti dai contratti di locazioni brevi.
In particolare, nel modello 2025, relativo al periodo d’imposta 2024, fa il suo debutto il CIN (Codice Identificativo Nazionale), un codice introdotto per identificare in maniera univoca le abitazioni destinate a locazioni brevi o a finalità turistiche. Scopriamo di cosa si tratta esattamente e dove trovare il codice CIN nella Certificazione Unica 2025.
Che cos’è il Codice Identificativo Nazionale
Il Codice Identificativo Nazionale è un codice alfanumerico introdotto dal Decreto Anticipi (DL 18 dicembre 2023, n. 145). Nello specifico, il CIN viene assegnato dal Ministero del Turismo, dopo un’apposita richiesta da parte del locatore o del gestore della struttura ricettiva. La domanda deve essere inviata per via telematica attraverso il portale della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).
Il CIN è stato istituto per alcune tipologie di immobili:
- unità immobiliari a uso abitativo destinate a locazioni brevi (ai sensi dell’articolo 4 del DL 50/17);
- unità immobiliari a uso abitativo destinate a finalità turistiche attraverso appositi contratti di locazione;
- strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite dalle norme regionali in materia di turismo.
Il Codice identificativo Nazionale va inserito nella Certificazione Unica, nelle dichiarazioni fiscali e nelle comunicazioni degli intermediari sulle locazioni brevi. Oltre a richiedere il CIN, dal 1° gennaio 2025 i gestori e proprietari di immobili destinati a finalità turistiche o locazioni brevi devono esporre il CIN all’esterno della struttura e inserirlo in tutti gli annunci promozionali, compresi quelli su portali come Airbnb e Booking.com.
Inoltre, a partire dal 2025 i professionisti e gli intermediari che si occupano di attività come la dichiarazione dei redditi e la Certificazione Unica sono obbligati a richiedere il Codice Identificativo Nazionale a locatori e gestori, in quanto deve essere riportato all’interno delle comunicazioni. I CIN sono inseriti in un’apposita banca dati, che contiene tutti i dati degli immobili presenti sul territorio nazionale destinati ad attività turistiche e locazioni brevi.
Dove si trova il CIN nella Certificazione Unica
Come abbiamo visto, il CIN viene richiesto dal proprietario o dal gestore dell’immobile destinato a finalità turistiche o locazioni brevi, oppure di strutture ricettivo-turistiche alberghiere ed extralberghiere. Dopodiché il Codice Identificativo Nazionale deve essere comunicato a tutti i soggetti che si occupano di adempimenti fiscali e altre comunicazioni, come i commercialisti e i sostituti d’imposta.
Il CIN, infatti, deve essere indicato nella Certificazione Unica 2025, ossia nel documento che attesta i corrispettivi erogati per i contratti di locazione breve o con durata non superiore a 30 giorni di immobili a uso abitativo. In pratica, chi incassa i canoni di locazione, inclusi i soggetti che gestiscono i portali telematici di annunci, devono agire da sostituti d’imposta e applicare una ritenuta del 21% sul totale dei corrispettivi e dei canoni.
In ciascuno dei riquadri della Certificazione dei Redditi della Certificazione Unica è possibile trovare il Codice CIN. Ad esempio, i redditi da locazione breve si trovano nell’ultima pagina della Certificazione Unica con 4 riquadri: all’interno di ognuno di essi viene indicato il Codice CIN al punto 22. Coloro che operano come sostituto d’imposta per gli incassi delle strutture destinate agli affitti brevi, dunque, devono indicare il CIN al punto 22 della CU.
Quando va inviata la Certificazione Unica con il CIN?
La Certificazione Unica con il Codice Identificativo Nazionale va inviata al percettore delle somme entro il 17 marzo 2025 (il termine ordinario era il 16 marzo, ma è slittato al 17 marzo in quanto si tratta di una domenica). La stessa CU deve essere trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate entro la stessa data. Le certificazioni dei redditi da lavoro autonomo, invece, devono essere trasmesse all’Agenzia entro il 31 marzo 2025.
Certificazione Unica per forfettari: stop dal 2025
Una novità importante per l’anno in corso è lo stop alla Certificazione unica per i forfettari dal 2025, ossia per l’anno d’imposta 2024, come previsto dalle misure introdotte con il Decreto Semplificazioni del 23 ottobre 2023. In pratica, da quest’anno non è più obbligatorio attestare i compensi dei contribuenti in regime forfettario e in regime fiscale di vantaggio attraverso le certificazioni uniche.
In questo modo chi ha corrisposto dei compensi a soggetti in regime forfettario nel 2024 è di fatto esonerato dall’invio della CU all’Agenzia delle Entrate, in quanto l’ultimo invio è stato quello del 2024 relativo ai compensi corrisposti nel 2023. Questo cambiamento è dovuto al fatto che dal 1° gennaio 2024 vige l’obbligo di fatturazione elettronica anche per i forfettari, quindi le informazioni contenute nella Certificazione Unica in merito ai redditi percepiti dai forfettari sono già note all’Agenzia delle Entrate.
Per gestire questi nuovi adempimenti i forfettari possono utilizzare un software per la fatturazione elettronica, usando il programma messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate o un’applicazione di terze parti. La soluzione più diffusa e apprezzata è un software in cloud per la fatturazione elettronica, una tecnologia che consente di emettere, ricevere e conservare a norma le fatture in formato elettronico in maniera facile ed efficace, usufruendo anche di funzionalità aggiuntive per gestire anche la contabilità, i preventivi e gli ordini con un unico software.
Domande Frequenti
Come risalire al Codice CIN?
Il Codice CIN va richiesto dai proprietari o gestori di immobili destinati a locazioni brevi o finalità turistiche in via telematica presso il portale della Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.
Dove posso trovare il mio CIN?
Il CIN può essere trovato nella dichiarazione dei redditi, nella Certificazione Unica e nelle comunicazioni relative agli affitti brevi.
Come recuperare il Codice CIN?
Il Codice CIN si richiede sul sito del Ministero del Turismo tramite la Banca Dati Strutture Ricettive, basta accedere alla piattaforma tramite SPID o Carta d’Identità Elettronica.
Dove va esposto il CIN?
Il CIN va esposto all’esterno della struttura ricettivo-turistica alberghiera e extralberghiera o dello stabile in cui si trova l’immobile a uso abitativo destinato a locazioni brevi o finalità turistiche, ma anche in tutti gli annunci pubblicitari, compresi quelli sui portali web come Airbnb e Booking.com.
Cosa succede se non ho il CIN?
I locatori di strutture prive di CIN dove si svolgono attività di locazione breve e turistica rischiano una sanzione da 800 a 8.000 euro.
